Muchos de los edificios de viviendas en la actualidad tienen en sus bajos locales comerciales y plazas de garaje. Estos espacios pueden presentar controversia en cuanto a las obligaciones que tienen sus propietarios ante los gastos de comunidad del edificio y la cuota vecinal para garajes y locales comerciales. Sus propietarios también son parte de la Comunidad de vecinos, por lo que en muchas ocasiones se plantean cuestiones como: ¿tiene el propietario de la tienda del edificio las mismas obligaciones que los demás respecto a los gastos del portal de la Comunidad? ¿El dueño de la plaza del garaje tiene obligación de pagar derramas? En este post resolvemos las dudas que tengas sobre este tema tan controvertido.

Estatutos de la Comunidad de Propietarios

En primer lugar, ante estas cuestiones relacionadas con los gastos y derramas de la Comunidad de propietarios, hay que recurrir al texto de los Estatutos de la Comunidad. Sin duda este es el texto que marca las pautas de convivencia y aclarará las obligaciones de los locales comerciales y las plazas de garaje respecto a la Comunidad de vecinos.

Todas las Comunidades de propietarios tienen unos Estatutos que contemplan cómo se ha de gestionar y regularizar todas sus cuestiones: gastos, cuotas de participación de cada propietario, espacios comunes, locales comerciales, plazas de garaje etc. Por ello, ante plazas de garaje o locales, lo primero es acudir al Título Constitutivo o los Estatutos de la comunidad para ver la participación que tiene cada propietario en los gastos comunes del edificio, que suelen ser cubierta, fachada, portales y patio.

Cuando alguien adquiere un local o plaza de garaje en un edificio, en la Escritura de Compraventa tienen que figurar las normas de la Comunidad de propietarios donde se establecen los derechos y obligaciones del propietario. Esto suele venir especificado en los estatutos, en caso de que no se regule hay que recurrir a la Ley de Propiedad horizontal.

Pero esta regla puede tener salvedades. Esto es así porque los estatutos de la comunidad, que adaptan aspectos como los gastos o su reparto, pueden introducir modificaciones, como declarar exentos de determinados pagos a algunos propietarios.

De contener los estatutos alguna exención, esta podría variarse con el voto unánime de los propietarios, que además es necesario para modificarlos.

Por otro lado, los estatutos no son obligatorios, por lo que, en comunidades que no los tengan, se regirán según lo que dicta la normativa vigente.

 

Normativa de la Ley de Propiedad Horizontal

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es la que se encarga de regular todos los aspectos relacionados con las Comunidades de propietarios de pisos de un edificio. Por lo tanto, se trata de una ley que establece los derechos y las obligaciones de los propietarios en relación con los aspectos comunes de la misma.

Esta normativa señala que las cantidades que debe pagar cada propietario se repartirán en función de la cuota de participación de cada piso y local. Esta cuota está fijada en el Título constitutivo de la propiedad de acuerdo con distintos criterios (como la superficie del piso o local, si es interior o exterior, su situación y el uso que tenga).

 

El art. 9 dela Ley de Propiedad Horizontal, nos dice que son obligaciones de cada propietario:

 

El art. 9 f) dice que “son obligaciones de cada propietario contribuir con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la Comunidad de Propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación”.

El art. 10 en su punto 2º apartado c) dice que “los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados a la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el art. 9 para los gastos generales”.

Es decir, si los Estatutos de la Comunidad no contemplan estas pautas que gestionen los gastos y obligaciones en su texto, regirá esta normativa en la que se especifica que los locales y garajes del edificio tendrán que participar de los gastos comunes de la comunidad “sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones”, según la Ley de Propiedad Horizontal.

 

Cuota vecinal para garajes y locales comerciales: gastos de comunidad de vecinos

Así vemos que, salvo que los Estatutos señalen lo contrario, un local y plaza garaje perteneciente a una comunidad de propietarios tiene que pagar los gastos generales y los extraordinarios de la Comunidad, siempre que estos se refieran a actuaciones necesarias para el mantenimiento del inmueble y no a mejoras, a las que un propietario sí puede negarse si no vota a favor.

Por otro lado, si un vecino considera que un acuerdo de la comunidad contraviene la Ley o los Estatutos, puede acudir a los tribunales. Para ello, tendrá que estar al día en sus pagos a la comunidad, salvo si el acuerdo es para establecer o variar las cuotas de participación.

Cuota vecinal para garajes y locales comerciales: ¿Qué obligaciones tiene el propietario de un local comercial?

 A grandes rasgos, las obligaciones de los propietarios de locales comerciales son:

 –    Respetar y mantener las zonas comunes.

–    Contribuir con los gastos que genere el mantenimiento de las zonas comunes.

–    Usar el local con la diligencia debida y, en el caso de que se produzcan daños, responder por ellos.

 

Casos especiales de locales comerciales y plazas de garaje

En cada uno de los Estatutos de la Comunidad puede haber exenciones de pagos y hay que ver cada caso con sus particularidades.

En cuanto a las plazas de garaje, se pueden dar casos especiales que determinen las obligaciones de sus propietarios:

1. La plaza de garaje es propiedad de la comunidad de propietarios de las viviendas.
2. Que haya una subcomunidad de propietarios de la plaza de garaje, que pueden ser vecinos o no de ese edificio.

En el caso A, el propietario de la plaza de garaje tiene que participar de los gastos de la comunidad, pero normalmente se le exime de estos gastos salvo los referentes a la cubierta, según su coeficiente de participación, y estará exento de los demás gastos. Sin embargo, si no dicen los Estatutos que estén exentos, tiene que contribuir. 

En el caso B sin embargo, si los propietarios de las plazas de garaje son otra subcomunidad, se manejarán con sus propias pautas y cada caso habría que evaluarlo.

En cuanto a los locales que están a nivel de calle, tienen la obligación de participar en los gastos de la comunidad, pero muchas veces están exentos de los gastos de fachada del edificio más allá de la propia fachada del local.

Si en los Estatutos no figura que está exento dicho propietario de los gastos de portal, ascensor etc., tiene que contribuir a los gastos según el coeficiente de participación.

Antes de comprar un local o garaje de edificio hay que saber bien las pautas marcadas por los estatutos de la comunidad, ya que una vez comprada la propiedad es muy difícil cambiar la cuota de participación, ya que afecta a todos los propietarios. Por ello, es recomendable asesorarse siempre con un abogado.

¿El propietario de un local tiene que pagar una derrama aunque no utilice la instalación o servicio?

Si, un local tiene que pagar los gastos de comunidad y derramas que surjan siempre y cuando sea para la preservación del edificio y no para mejoras.

Por ello, aun cuando su acceso sea independiente del portal del edificio tiene que pagar su mantenimiento y del mismo modo, también tiene que participar en los gastos de la instalación de un ascensor según su cuota de participación, aunque no hagan uso de él.

Esto es así, siempre y cuando no se le exima de alguno de estos pagos en los Estatutos de la Comunidad.

La Ley de Propiedad Horizontal, como hemos visto, también es clara respecto a quién tiene que asumir los pagos: todos los propietarios, también los de los locales, deben contribuir a los gastos ordinarios y a los que se produzcan por actuaciones necesarias para conservar el inmueble.

 

El pago de los gastos ordinarios y de las derramas de una comunidad de vecinos es una de las fuentes más comunes de conflicto entre propietarios, tanto de viviendas como de locales comerciales y garajes. Si necesitas consultar tu caso particular no dudes en contactarnos, en González Sastre somos especialistas en estas gestiones y podemos ayudarte. Síguenos en nuestro canal de Youtube.