Esta sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Gijón es, para nuestra firma, algo más que un éxito jurídico: es el cierre de un largo camino de reclamaciones, incertidumbre y frustración por parte de una comunidad de vecinos que, durante años, ha convivido con humedades, filtraciones y defectos constructivos en un edificio muy relevante de la ciudad.

El fallo reconoce el derecho de la Comunidad de Propietarios de “Terrazas de Nuevo Roces III” a ser indemnizada con 681.185,36 €, más intereses legales, por los defectos de construcción del inmueble promovido y vendido por Construcciones Los Campos, S.L., una de las promotoras y constructoras más conocidas de Gijón.

 

Como despacho especializado en derecho inmobiliario y construcción, hemos acompañado a esta comunidad desde el primer momento, combinando empatía con rigor técnico. En este artículo explicamos, en un lenguaje cercano pero preciso, por qué esta resolución es tan relevante y qué puede aportar a otras comunidades y propietarios que se encuentran en una situación similar.

1. El contexto: un edificio emblemático con problemas muy reales

El edificio “Terrazas de Roces III”, situado en la barriada de Nuevo Roces (Gijón), no es un inmueble cualquiera: es un conjunto residencial moderno, con garajes, trasteros, zonas comunes y piscina, construido por una de las empresas de referencia del sector en la ciudad.

Sin embargo, tras la entrega de las viviendas, empezaron a aflorar problemas que iban mucho más allá de pequeños desperfectos:

• Filtraciones de agua en terrazas, garajes y trasteros
• Humedades en fachadas y techos interiores
• Defectos en impermeabilización y evacuación de aguas
• Envejecimiento prematuro de acabados exteriores
• Problemas en tarimas sintéticas, cerrajería, falsos techos y elementos de piscina

La Comunidad, lejos de judicializar el conflicto de forma impulsiva, inició primero la vía amistosa: comunicaciones, requerimientos, intentos de solución. Sólo cuando quedó claro que los problemas persistían y que la promotora no asumía voluntariamente la reparación integral, decidió dar el paso de acudir a los tribunales, confiando su defensa a nuestro despacho.

2. Qué se reclamaba exactamente

En el procedimiento se ejercitó una acción de responsabilidad contractual, es decir, se reclamó a la promotora-vendedora el incumplimiento de su obligación de entregar viviendas y elementos comunes aptos para el uso al que estaban destinados.

La Comunidad reclamó inicialmente 1.034.864,84 €, cifra que se corresponde con el presupuesto de reparación de los defectos constructivos detectados, calculado por un perito especializado. Posteriormente, y debido al incremento de costes de construcción, esta cifra fue actualizada pericialmente a 1.148.699,97 €.

La promotora, por su parte, negó tanto la existencia y alcance de muchos de los defectos como el importe de la reparación, aportando su propio informe pericial, que rebajaba el coste a 213.670,74 €.

El Juzgado, como veremos, ha reconocido la existencia de numerosos defectos imputables a la promotora, y ha fijado la indemnización en 681.185,36 €, una cantidad intermedia entre ambos informes que considera ajustada a la realidad del daño.

3. Una cuestión clave: ¿puede la Comunidad reclamar también por los pisos?

Uno de los ejes centrales del litigio fue la legitimación activa de la Comunidad de Propietarios. La defensa de la promotora alegó que la Comunidad sólo podría reclamar por defectos en elementos comunes, pero no por los desperfectos existentes en viviendas privativas, ni por los pisos que habían sido vendidos con posterioridad a otros propietarios.

El Juzgado rechaza de forma clara esta tesis y confirma algo muy importante para cualquier comunidad:

La Comunidad de Propietarios, representada por su Presidente, sí puede reclamar por los defectos que afecten tanto a los elementos comunes como a los privativos, siempre que cuente con la autorización de los propietarios y no exista oposición expresa de éstos.

Además, el juez recuerda que:

Los sucesivos adquirentes de las viviendas (no sólo los compradores iniciales) heredan las acciones contractuales frente a la promotora-vendedora.

No se vulnera el principio de relatividad de los contratos, porque el nuevo propietario se subroga en la posición del anterior: al adquirir la vivienda, adquiere también el derecho a reclamar por los defectos de construcción que la afectan.

Esta sentencia refuerza una línea jurisprudencial muy favorable a las comunidades de propietarios, que evita que cada vecino tenga que iniciar su propio procedimiento, con el coste económico y emocional que ello supondría. La Comunidad actúa como paraguas procesal de todos, y el Juzgado respalda ese enfoque práctico y eficiente.

4. Prescripción: por qué no se había pasado el plazo

Otro aspecto que la promotora intentó utilizar fue el de la prescripción de la acción, es decir, la supuesta caducidad del derecho de la Comunidad a reclamar por haber dejado pasar el tiempo.

En este punto, el Juzgado recuerda:

Que estamos ante una acción de responsabilidad contractual, con un plazo de prescripción de 5 años (art. 1964 del Código Civil).

Que la obra y las compraventas datan de 2017.

Que la Comunidad remitió burofaxes en 2019 y en 2022 a la promotora, detallando la existencia de defectos y requiriendo su solución.

Esos requerimientos interrumpen la prescripción, porque:

• Expresan de forma inequívoca la voluntad de reclamar.
• Se dirigen directamente a la promotora-vendedora.
• Identifican el derecho que se quiere conservar: la responsabilidad por defectos constructivos y los daños derivados.

Gracias a este trabajo previo de la Comunidad, correctamente asesorada, el Juzgado declara que la acción no estaba prescrita cuando se presentó la demanda en diciembre de 2024.

Este punto es esencial: muchas reclamaciones se pierden no por falta de razón, sino por haberse dejado pasar los plazos o por no documentar correctamente las reclamaciones extrajudiciales. Aquí ocurrió justo lo contrario.

5. Defectos constructivos: un edificio que no cumple lo prometido

La sentencia da por acreditada la existencia de numerosos defectos constructivos, tanto en elementos privativos como en zonas comunes, a la vista de los dos informes periciales aportados, incluso aunque difieran en la valoración económica.

Entre otros, se describen:

• Terrazas con deficiente evacuación de aguas
• Estancamientos, verdín, depósitos de sustancias químicas
• Filtraciones hacia fachadas y viviendas inferiores
• Humedades y filtraciones
• En viviendas (techos, paredes, encuentros con fachada)
• En trasteros y garajes
• En zonas donde discurren juntas estructurales
• Defectos de impermeabilización y acabado en fachada y cubierta
• Grietas en morteros de revestimiento
• Manchas y envejecimiento prematuro de las fachadas
• Problemas en casetones de cubierta y falsos techos exteriores
• Zonas comunes afectadas
• Tarimas exteriores rotas o deformadas
• Problemas en pediluvios y zona de piscina
• Moquetas despegadas en zonas de circulación
• Manchas y filtraciones en muros de hormigón

Lo importante no es sólo la lista en sí, sino lo que representan en la vida diaria de los vecinos: falta de confort, sensación de inseguridad constructiva, gastos imprevistos, deterioro estético del edificio y, en muchos casos, pérdida de valor de mercado de sus viviendas.

El Juzgado concluye que estos defectos no son simples “imperfecciones menores” propias de cualquier construcción, sino incumplimientos relevantes de la obligación de la promotora-vendedora de entregar un inmueble apto para el uso al que se destina.

6. La base jurídica de la condena: responsabilidad contractual del promotor-vendedor

La sentencia aplica de forma clara la doctrina del Tribunal Supremo: cuando una empresa actúa como promotora y, además, como vendedora de las viviendas, su responsabilidad no se limita a la mera construcción, sino que asume una garantía contractual frente a los compradores.

En concreto:

1. Los artículos 1101 y 1124 del Código Civil obligan al vendedor a indemnizar por los daños causados por el incumplimiento contractual.
2. Entregar viviendas con defectos de construcción es un cumplimiento defectuoso del contrato, aunque no se llegue a la ruina del edificio.
3. No es necesario que en el contrato aparezca detallado qué se entiende por “calidad” o “habitabilidad”: son requisitos implícitos en cualquier compraventa de vivienda.

El Juzgado subraya que:

La promotora-vendedora estaba obligada a entregar las viviendas y los elementos comunes “en condiciones de servir para el uso que se las destina”, y al no haberlo hecho correctamente, responde por los defectos y por el coste de su reparación.

Se trata, por tanto, de una condena por incumplimiento contractual, no de una mera reclamación por pequeños vicios o incidencias estéticas.

7. Cómo se fija la indemnización: la equidad al servicio de la justicia

Uno de los aspectos más técnicos de la sentencia es la forma en la que el Juzgado fija la cuantía final de la indemnización.

Recordemos las cifras:

1. Informe pericial de la Comunidad (actualizado): 1.148.699,97 €
2. Informe pericial de la promotora: 213.670,74 €

El juez explica que:

La prueba pericial es esencial en este tipo de pleitos, pero no vincula automáticamente al tribunal.

No puede asumir de forma acrítica lo que diga un perito u otro, especialmente cuando las cifras son tan dispares.

Tras valorar los argumentos de ambos expertos en el juicio, concluye que ninguno es claramente más convincente que el otro como para desechar el contrario.

Ante esta situación, el Juzgado recurre a un criterio que nos parece especialmente razonable: la equidad.

Tomando como referencia ambas valoraciones, y con el objetivo de aproximarse lo máximo posible al daño real y evitar un enriquecimiento injustificado de ninguna de las partes, el tribunal fija la indemnización en una cantidad intermedia, concretamente: 681.185,36 €

Esta cifra supone, en la práctica, reconocer:

• Que los defectos son serios, numerosos y costosos de reparar, como sostiene la Comunidad.
• Que, al mismo tiempo, el coste no ha de corresponder necesariamente con la valoración más alta, atendiendo al conjunto de la prueba pericial y a los criterios de prudencia y proporcionalidad.
• Para la Comunidad, esta cantidad es lo suficientemente relevante como para abordar con garantías y planificación las reparaciones necesarias, devolviendo al edificio la seguridad, funcionalidad y dignidad que nunca debieron ponerse en duda.

8. Intereses y costas: la importancia de reclamar a tiempo y bien asesorados

La sentencia condena además a la promotora a pagar los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda, lo que refuerza la idea de que:

El retraso en cumplir la obligación de reparar o indemnizar tiene un coste económico añadido para quien incumple.

Actuar a tiempo, dentro de los plazos y con una reclamación judicial bien formulada, protege los derechos de los propietarios también frente a ese paso del tiempo.

En cuanto a las costas, el Juzgado establece que cada parte abonará las suyas y la mitad de las comunes, al haberse estimado la demanda sólo parcialmente (no se concede la totalidad de lo reclamado, sino una cantidad inferior).

9. Qué significa esta sentencia para otras comunidades y propietarios

Desde nuestra experiencia, esta resolución lanza varios mensajes importantes a cualquier comunidad de propietarios o particular que esté sufriendo problemas similares en su edificio:

• La Comunidad puede y debe actuar
  No es necesario que cada vecino inicie un pleito individual. La Comunidad, bien asesorada y con los acuerdos de Junta pertinentes, puede canalizar la reclamación completa, incluyendo elementos comunes y privativos.
• La promotora-vendedora responde por el conjunto del edificio.
• No sólo se le puede reclamar por grandes ruinas o problemas estructurales, sino también por defectos que afectan a la habitabilidad, la estanqueidad, la terminación de acabados y el correcto funcionamiento del inmueble.
• Reclamar por escrito es clave para no perder derechos.
• Burofaxes y comunicaciones documentadas, enviadas a tiempo, no sólo muestran buena fe, sino que interrumpen la prescripción y permiten mantener vivo el derecho a reclamar.
• La pericia técnica marca la diferencia.
• Los informes periciales bien realizados son fundamentales para acreditar los defectos y cuantificar la reparación. Aunque el juez pueda optar por una solución intermedia, la existencia de un buen informe marca el marco de discusión.
• Contar con un despacho especializado es una inversión, no un gasto.
• Este tipo de procedimientos son complejos, largos y técnicamente exigentes. El acompañamiento jurídico adecuado evita errores procesales, salva plazos, ordena la prueba y maximiza las opciones de obtener un resultado justo.

10. Conclusión: un paso importante hacia la tranquilidad de los vecinos

Para nuestra firma, esta sentencia representa la culminación de un trabajo de varios años junto a la Comunidad de Propietarios de Terrazas de Nuevo Roces III: visitas, reuniones, informes, comunicaciones extrajudiciales, preparación de la demanda, pruebas periciales, vista oral… y, finalmente, un fallo firme y contundente que reconoce la realidad que los vecinos llevaban tanto tiempo sufriendo.

Más allá de la cifra —que, sin duda, es relevante—, lo verdaderamente importante es que la Comunidad dispone ahora de una base jurídica sólida y de una indemnización que le permitirá afrontar las reparaciones necesarias y recuperar la calidad de vida que merece.

Si tu comunidad o tu vivienda se encuentra en una situación parecida —defectos de construcción, filtraciones persistentes, humedades, problemas en zonas comunes, falta de respuesta de la promotora—, es fundamental:

1. No normalizar lo que no es normal.
2. Documentar los daños desde el principio.
3. Reclamar por escrito.

Y, sobre todo, buscar asesoramiento especializado en derecho inmobiliario y de la construcción.

Nuestro compromiso como despacho es combinar la cercanía con los afectados con la máxima exigencia técnica en los tribunales, defendiendo que quienes compran una vivienda, especialmente en edificios de tanta presencia en la ciudad como este, tienen derecho a recibir exactamente lo que les prometieron: un hogar seguro, habitable y bien construido.