En un edificio de comunidad de vecinos, hay un foco de problemas frecuentes que son los relacionados con los gastos de los elementos comunes de uso privativo. Es decir, los gastos de los elementos que suelen ser de uso exclusivo de uno solo de los propietarios pero son propiedad de toda la comunidad. Las grandes cuestiones son ¿quién paga los arreglos? ¿quién tiene que encargarse de su mantenimiento? ¿se pueden instalar elementos fijos en esos lugares comunes? Esto conforma un tema complejo que protagoniza muchas de las juntas de propietarios y traen grandes problemáticas a la convivencia diaria de los vecinos. Si quieres saber cómo se reparten estos gastos de elementos comunes en un edificio, te lo contamos en este artículo.

¿Qué es un bien común de uso privativo?

Los bienes comunes de uso privativo en un edificio son aquellos espacios que pertenecen a la comunidad de propietarios, pero su uso lo tiene de forma exclusiva un propietario.

Estos elementos pueden ser las terrazas o cubiertas, balcones, patios interiores, entre otros. Estos elementos nos siempre son comunes o de uso privativo. Para que cualquiera de estos espacios tenga consideración de bien común de uso privativo debe, especificarse de esta forma en el título constitutivo de la propiedad horizontal. También podría estipularse así en los estatutos de la comunidad o que se haya autorizado de manera unánime en una junta de propietarios. Además, en la compraventa de la vivienda también tendrá que especificarse la categoría del bien.

Entonces, dependiendo de lo que indique el título constitutivo, puede haber terrazas de la parte alta de los edificios o patios interiores que son privados siendo propiedad del dueño de la vivienda. En cambio, la mayoría de las terrazas y patios son propiedad de la comunidad de propietarios, pero de uso exclusivo o privativo de un vecino.

En este caso vamos a centrarnos en los casos más frecuentes, en los que las terrazas y patios son bienes comunes de uso privativo, y el propietario tiene derecho exclusivo a su uso siempre que no perjudique a la comunidad (como explica la Ley de Propiedad Horizontal en el artículo 9.1). Por tanto, si los propietarios de estos espacios comunes hicieran un mal uso de estas instalaciones, estarían obligados a reparar los daños que ocasionen por su descuido.

 ¿Puede el propietario que tiene el uso privativo alterar la estética?

El propietario que tiene el uso de los espacios comunes privativos sí puede instalar objetos muebles o móviles (objetos como sombrillas transportables, mesas o sillas que se puedan trasladar de un lugar a otro) y que no alteren la integridad del espacio común como fachadas o cubiertas.

Sin embargo, el propietario no podría poner una pérgola fija en el suelo o toldos perforados en la pared y que alteren la estructura del inmueble. Mucho menos sin la aprobación unánime de la Junta de propietarios (según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal).

Por lo tanto, en la terraza y patios interiores no se podrían realizar obras como cerramientos, instalación de toldos u otras que conlleven la alteración de las paredes o estructura en general.

Además, si el propietario que tenga el uso quiere establecer cambios estéticos en estos lugares comunes como la terraza o un patio interno, según el artículo 17.4 “Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación; habitabilidad; seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características”.

 ¿Entonces a quién corresponde pagar los gastos de arreglos de un bien común de uso privativo?

Esto dependerá de cómo se origine el problema y dónde. La terraza de un edificio es un elemento común porque es la cubierta del edificio, además de ser el techo del último piso. Pero mientras no diga lo contrario en los estatutos por unanimidad de los propietarios, su uso está atribuido solo al propietario de ese último piso.

 En cambio, los gastos generales de estos espacios comunes normalmente deben correr a cargo de la comunidad de propietarios, al igual que ocurre con cualquier otro bien común del edificio. Por ejemplo, si hubiera una filtración en la membrana impermeabilizante de la terraza debido a su antigüedad, la reparación correrá a cargo de la comunidad, tal y como si se diera un deterioro en un techo.

Sin embargo, según estipula el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, si el problema se origina a consecuencia del mal uso por las faltas de mantenimiento de la terraza que por ley corresponde al propietario, la reparación tendrá que hacerla el mismo propietario que hace uso privativo de la misma.

Es decir, los problemas originados por la falta de mantenimiento o mal uso del espacio, los pagará el propietario que use el espacio, y los problemas originados por el deterioro del tiempo o antigüedad los pagará la comunidad.

Esto es lo que genera tantos problemas cuando se dan estos casos en una comunidad de propietarios. Es por ello que, si el origen del problema de un desperfecto estuviera poco clara, se debe de encargar la evaluación de un perito para revisar en profundidad el problema.

Además, si la comunidad decide que se deben realizar obras en el elemento común, aún en el caso de que no se presenten problemas en el lugar, el propietario que tiene el uso privativo deberá consentir el acceso y la realización de las obras.

Hay que ver los estatutos si esa terraza es común o privativa, no todas son comunes o privativas, en una junta de propietarios unánime pueden decidirlos. Si quieres saber si en tu edificio de viviendas hay bienes comunes de uso privativo hay que remitirse a los estatutos del edificio o a las escrituras de la casa.

¿Te ha parecido interesante este artículo? Si sigues teniendo dudas ponte en contacto con nosotros, somos González Sastre Abogados. Nuestro equipo de Derecho de la Construcción tiene la experiencia y la calidad para darte el mejor servicio en estas problemáticas vecinales tan frecuentes, No dudes en contactarnos para saber cómo podemos ayudarte. Síguenos en nuestro canal de Youtube y no te pierdas los consejos de nuestro anterior post.

(Aún no hay votos)

Cargando...

Etiquetas: abogado comunidad de vecinos,bienes privativos,comunidad de propietarios,comunidad de vecinos,denunciar a un vecino,desafección,Elementos comunes de uso privativo,gasto de patio interior,LPH,propiedad horizontal,reclamar daños a un vecino,terrazas privadas uso común,usucapión en España,vender elementos comunes

Categorías: Comunidades de Vecinos