A menudo nos consultáis acerca del contrato de arras. Con esta entrada en nuestro blog queremos explicar ¿qué es el contrato de arras y en qué consiste?.
Existe una situación en la cual el propietario de un inmueble que quiere venderlo, encuentra una persona interesada en él. Y, aunque ambos acuerdan efectuar la compraventa de la propiedad, existe el riesgo de que antes de cerrar dicha transacción, una de las partes tome la decisión de no llevarla a término.
Para evitar este problema, se recomienda firmar un contrato de arras. En él, ambas partes se comprometen a realizar la compraventa acordada a través de una cantidad abonada por el comprador como garantía de cumplimiento del futuro contrato.
¿Qué es el contrato de arras?
El contrato de arras es un contrato de carácter privado, es decir, no requiere la asistencia de un notario.
Asimismo, como todo contrato debe incluir las condiciones y características tales como describir quién es el comprador y quién es el vendedor. Pero además para que el contrato de arras pueda formalizarse, deberá contener necesariamente los siguientes datos:
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La cantidad que se entrega como señal. Aunque no existe ninguna cantidad concreta fijada por ley, deberá ser proporcional con el precio total pactado de la venta. Suele oscilar entre un 5% y un 15% del mismo.
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El precio acordado de la venta en su totalidad.
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El plazo máximo en el que se formalizará la compraventa entre ambas partes. Suele oscilar entre los 2 y 5 meses como mucho.
¿Cuál es el problema fundamental del contrato de arras?
Cuando el contrato de arras se cumple, no existe problema alguno. Sin embargo, si no se cumple, las consecuencias de tal incumplimiento dependerán del tipo de arras ante el que nos encontremos, determinado por la voluntad que ambas partes reflejaron a la hora de constituir dichas arras.
Más abajo podrás leer ante qué tipo de arras nos encontramos si no aparece especificado en el contrato de las mismas.
Existen diferentes tipos de arras:
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Arras penitenciales: este tipo de arras tiene como única finalidad establecer las consecuencias relativas al incumplimiento del contrato no obligando el cumplimiento del mismo. En caso de no finalizar la compraventa, si es el comprador quien desiste del contrato, perderá la cantidad entregada en concepto de arras. Si es el vendedor quien finalmente decide no vender, deberá entregarle al comprador el doble de la cantidad percibida.
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Arras confirmatorias: mediante este tipo de arras, el comprador entrega una parte del precio total por el cual se vende el inmueble, siendo obligado a completar el pago cuando se celebre el contrato de compraventa. Así, la constitución de estas arras supone que la cantidad entregada por parte del comprador tiene el valor de anticipo a cuenta del precio total. En caso de incumplimiento tanto del comprador como del vendedor, la parte perjudicada podrá exigir el cumplimiento del contrato. Además puede solicitar una indemnización por los daños y perjuicios que haya producido el quebrantamiento del mismo.
¿Ante qué tipo de arras nos encontramos si no aparece especificado en el contrato?
Cuando el tipo de arras no se halla indicado en el contrato de arras, la jurisprudencia determina que las mismas deben ser consideradas como arras confirmatorias. Es decir, como cantidades pagadas a cuenta del precio final.
A continuación, os dejamos un vídeo explicativo elaborado en nuestro despacho de abogados de Gijón. En él hablamos sobre cosas a tener en cuenta con respecto a un contrato de arras.
Si vas a comprar o vender un inmueble, o conoces a alguien que lo vaya a hacer, consúltanos sin compromiso. Escríbenos y déjanos tu comentario en el cajón de preguntas y respuestas que encontrarás debajo de este artículo.
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Categorías: Arrendamientos, Contratos
Comentarios
maria lazaro
hola, yo firme un contrato de intermediación inmobiliaria sin exclusividad, pero en una de sus clausulas indica se faculta al agente a suscribir documentos de arras., sin especificar de que tipo.. En su momento, se indico que iba a firmar contrato de arras, a lo que yo, como no tenia exclusividad, le indique que no lo firmara. No hizo caso de mis indicaciones y parece que ser que ha firmado un contrato de arras con unos compradores, contrato que no se me ha facilitado y no se en que términos resulta que he resultado obligada, no se me ha informado que tipo de contrato de arras se ha firmado en mi nombre, ni por que cantidad.se ha firmado.
Es legal esta practica por parte de la inmobiliaria, como puedo resultar obligada por un contrato privado que ni siquiera he podido consensuar.
González Sastre Abogados
Hola María, en primer lugar, agradecer su confianza en nosotros para consultar y pedir opinión sobre un contrato de arras como el suyo. Respecto a la cuestión que plantea, lo primero que habría que analizar para conseguir un asesoramiento certero, es el contrato que ha firmado, necesitaríamos leerlo. No obstante, parece por lo que usted nos indica, que en ese contrato se autorizaba a la agencia a redactar y suscribir contratos de arras en su nombre, lo cual es legal siempre y cuando previamente a la firma de ese contrato se le comuniquen de forma fehaciente las condiciones del contrato de arras: precio, plazo de pago, comisión….. En caso de no haberlo hecho, nuestro equipo de abogados especialistas en urbanismo y arrendamientos, considera que aunque constase esa facultad a favor de la agencia, usted podría anular dicho contrato y trasladar la responsabilidad hacia ellos. En cualquier caso, nos parece bastante extraña esta forma de proceder por ambas partes ya que resulta poco razonable que si usted conocía las condiciones y les advirtió que no las aceptaba, la agencia haya redactado el contrato y pasado a la firma. Esperamos haberla ayudado, para cualquier otra consulta puede llamarnos o escribirnos un e-mail desde la página de contacto. Un saludo.
Juan
Buenas tardes, he entregado unas arras penitenciales para la compra de una propiedad. El caso es que me han citado en notaría pasándose el plazo que figura en el arras. Podría perder la cantidad entregada si el vendedor manifiesta que he incumplido la fecha máxima para realizar la compra? Gracias de antemano y un saludo.
González Sastre Abogados
Hola muy buenas Juan, gracias por escribirnos. Una vez he leído tu mensaje, es difícil darte una opinión sin ver con mayor profundidad alguna documentación relacionada con lo que comentas. Si quieres y puedes, llámanos y lo comentamos, será mejor y más fiable lo que te pueda decir, y así podré ayudarte. Tienes los datos de contacto en nuestra página web https://gonzalezsastre.com/contacto/
Rosa Coello
Firme contrato de arras en sitio equivocado y no me cogieron los datos de DNI es legal ese contrato! ??
González Sastre Abogados
Hola Rosa buenos días, gracias por escribirnos. Para poder darte una opinión en firme y ser profesionales en la respuesta, deberíamos ver ese contrato de arras, sino sería dar una valoración sin sentido alguno y no te serviría absolutamente de nada.