Durante años, cuando un particular quería contratar una hipoteca en una entidad bancaria, tenía que correr dicho particular con todos los gastos de gestión para legalizar el trámite de compra de las escrituras. Sin embargo, esto cambió desde 2015, cuando una sentencia del Tribunal Supremo declaró abusivas las cláusulas que interponía el banco al particular en el contrato de la hipoteca. Si quieres saber cómo recuperar los gastos de la hipoteca de tu casa sigue leyendo este artículo y te lo explicamos. 

El proceso legal que eliminó las cláusulas abusivas 

Todavía tenía que establecer el Gobierno el modo de implementar esta sentencia en el territorio nacional. Hubo que esperar 3 años, hasta junio de 2019, cuando entró en vigor la ley del Gobierno de España estableciendo quién debe pagar los gastos que se generan al contratarse una hipoteca. 

Hasta entonces los bancos obligaban al cliente a que soportara todos los costos: los aranceles notariales y registrales, los honorarios de la gestoría y de la tasador, así como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) generado por la constitución de la hipoteca. 

El Tribunal Supremo declaró abusiva esta práctica a finales de 2015, pero no ha sido hasta el pasado mes de enero de 2021 cuando ha dejado claro cuánto dinero podían recuperar los afectados. A continuación, veremos qué gastos deben abonar las entidades financieras y cómo se puede reclamar su devolución.

¿Qué gastos deben abonar las entidades bancarias y qué corresponden a los particulares?

Anteriormente los bancos ante la solicitud de contrato de una hipoteca, adjudicaban todos los gastos al hipotecante, es decir, al particular que la solicitaba.

Sin embargo, el 23 de enero de 2019 el Tribunal Supremo considera abusivas las cláusulas de las entidades bancarias que obligaban a hacerse cargo a los particulares solicitantes de las hipotecas de todos los costos de gestión. Y así, establece los límites ante los gastos de los trámites que debe pagar el banco y cuáles deben ser a cargo de los particulares. 

Los gastos que hay que afrontar ante la contratación de una hipoteca y que antes obligaban las cláusulas bancarias a pagar a los particulares son los siguientes: gastos de registro, de notaria, de tasación del inmueble, honorarios de gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (el gasto de mayor cuantía).

Según la sentencia del Tribunal Supremo se repartían los gastos a pagar por cada una de las dos partes, no debiendo ser asumidas más todas ellas por el particular. Sin embargo, todavía no se pudo implementar dicha sentencia a falta de que el gobierno legislara el modo de implementar esta sentencia en el territorio nacional.

El 15 de marzo de 2019 se aprobó una ley nacional, tres años después de la sentencia del Tribunal Supremo, donde se estipula lo que le corresponde pagar a cada uno, al banco o al hipotecante, en cada uno de los gastos:

–          Los gastos de tasación, gestoría y registro, le corresponde pagarlo en un 100% a la entidad bancaria.

–          Los gastos de notaría: en un 50% les corresponde pagarlo al banco y la otra mitad le corresponde al hipotecario o particular.

–          El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (el gasto mayor) correría al 100% a cargo del particular.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea se pronuncia ante el reparto de gastos

El pasado 16 de julio, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) estableció que todos los gastos de constitución o cancelación de una hipoteca que deriven de una cláusula abusiva deben devolverse al cliente. En su sentencia, sin embargo, Luxemburgo indicó también que este criterio se tiene que adoptar siempre y cuando “las disposiciones de derecho nacional aplicables en defecto de tal cláusula [no] impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos”. Lo que, en la práctica, significa que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), —que, antes de finales de 2018, incumbía al cliente satisfacer— no le será devuelto.

Quedaría de manera que, todas hipotecas anteriores al 15 de marzo 2019 pueden considerarse válidas para que los particulares reclamen los gastos antes estipulados con los que tienen que correr el banco. Esto es válido también para particulares que ya hayan pagado la hipoteca, aunque ya no sea de su propiedad el piso porque lo haya vendido, el reclamo se puede realizar igual por el particular.

En lo que a gastos de constitución de una hipoteca se refiere, el impuesto IAJD no se puede reclamar, puesto que este tributo estuvo a cargo del cliente hasta el 10 de noviembre de 2018, cuando entró en vigor el Real decreto por el que el Gobierno decidió que, a partir de aquel entonces, tenía que ser pagado por la entidad. Ya que usualmente el IAJD representa más de la mitad de los gastos que se abonan al formalizar la hipoteca, desde el sector bancario se subrayó que el fallo del TJUE tenía un “impacto moderado”, una valoración en la que no coincidieron ni las asociaciones de usuarios ni las empresas especializadas en este tipo de reclamaciones.

¿Qué requisitos hacen falta para recuperar los gastos de tu hipoteca?

Los requisitos necesarios recuperar los gastos de tu hipoteca, hacer el reclamo de devolución de gastos de gestión de la hipoteca son: tener la escritura de la hipoteca y las facturas de los gastos de notaría, tasación, gestoría y registro.

Por tanto, al reclamo se tiene que adjuntar una copia del contrato de préstamo y las facturas de gestión. El plazo de resolución variará según la carga de trabajo de cada uno de los Juzgados, puede oscilar entre uno y dos años, según los territorios.

¿Qué pasos hay que dar para reclamar y recuperar los gastos de tu hipoteca?

El primer paso para reclamar los gastos hipotecarios será pedir su devolución directamente al banco, alegando la sentencia del TJUE. La entidad tiene un plazo de dos meses para contestar, y, si no lo hace o responde de manera insatisfactoria para el cliente, este podrá presentar demanda ante el Juzgado especializado en cláusulas abusivas que existe en cada provincia. A partir de ese momento corre un plazo de 5 años para la realizar los trámites legales necesarios.

A esta demanda se tienen que adjuntar una copia del contrato de préstamo y las facturas satisfechas. Como hemos dicho anteriormente, habrá que aguardar al plazo de resolución de cada uno de los Juzgados.

¿Qué ocurre si el particular había renunciado a acciones legales?

La renuncia expresa a acciones legales de reclamación, que a veces las entidades hacen firmar a sus clientes, no es válida, según otra sentencia del TJUE dictada el 9 de julio de 2019 y que aunque trata sobre cláusulas suelo, es extensible a otros ámbitos.

Si quieres asesorarte o tramitar la devolución para recuperar de manera garantizada los gastos de la hipoteca de tu casa, no dudes en contactarnos, ¡podemos ayudarte!. No te pierdas el último de nuestros artículos, sobre todo si fuiste afectado por el cártel de coches. Síguenos en nuestras redes para más noticias y novedades.

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